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동남아시아의 중심부에 위치한 캄보디아의 부동산 시장은 전 세계 투자자와 주택 구매자들의 관심을 끌며 활기를 띠고 있다. 그러나 부동산을 취득하는 과정에서 중요한 요소 중 하나가 바로 부동산 세금으로, 이는 투자에 상당한 영향을 미칠 수 있다.
도시 개발이 급증하고 부동산 수요가 증가함에 따라, 부동산 세금의 복잡한 구조를 이해하는 것은 현명한 재정적 결정을 내리는 데 필수적이다. 본 기사에서는 캄보디아의 부동산 세금의 주요 내용을 살펴보며, 독자들이 보다 쉽게 이 시장을 탐색할 수 있도록 돕고자 한다.
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취득세(Transfer Tax, 또는 인지세)
취득세(Transfer Tax), 또는 인지세(Stamp Duty)는 캄보디아에서 부동산 거래 시 부과되는 필수 세금이다. 이 세금은 정부가 평가한 부동산의 공식 가치에 대해 4%의 세율로 계산되며, 이 공식 가치는 일반적으로 시장 가격보다 낮게 책정된다. 이전세는 구매자가 부담해야 하며, 부동산 취득의 총 비용에서 중요한 부분을 차지한다.
이 세금은 부동산 소유권의 공식 이전을 위해 부과되며, 부동산 등록 과정에서 납부해야 한다. 표준 세율은 4%이지만, 저가 부동산이나 특정 정부 인센티브가 적용되는 경우에는 면제나 감면이 가능하다. 적절한 세금 납부는 법적으로 소유권을 이전하는 데 필수적이며, 부동산 취득의 중요한 절차 중 하나이다.
일부 면제 조항도 존재하는데, 예를 들어 가족 간의 부동산 이전이나 정부로부터 부여된 토지 권리에 대한 이전의 경우 과세 기준이 조정될 수 있다. 또한, 최근 개정안에 따라 경제적 어려움 속에서 부동산 시장을 활성화하기 위해 2024년 말까지 7만 달러 이하의 부동산에 대한 세금 감면 조치가 연장되었다. 이러한 세금의 징수 및 관리는 조세총국(GDT)이 담당하며, 현지 규정을 준수하도록 감독하고 있다.
연간 부동산세(Annual Property Tax, ToIP)
부동산의 확정 소유권(hard title)을 취득한 후에는 연간 부동산세 납부 의무가 발생한다. 이 세금은 토지, 주택, 건물, 기반시설 등 부동산 자산(immovable property)에 적용된다.
연간 부동산세는 1억 캄보디아 리엘(KHR) (약 2만 5천 달러)을 초과하는 부동산 가치에 대해 0.1%의 세율로 부과된다. 해당 가치는 부동산 평가위원회(Immovable Property Assessment Committee)가 산정한다.
주요 면제 대상에는 평가 기준 이하의 부동산, 실제 경작되고 있는 농지, 정부 및 외교 공관이 소유한 부동산, 특구 내 산업·서비스 시설이 포함된다. ‘통지 014(Notification 014)’에 따르면, 도시 지역 내에 위치하더라도 토지 등기부에 농지로 등재된 경우 비농업적 용도로 사용되지 않는 한 면세 혜택을 받을 수 있다.
정부는 미등록 부동산이나 신고가 불완전한 TIM(부동산세 신고) 대상에 대해 2025년 6월까지 벌금 없이 등록하고 체납 세금을 납부할 수 있도록 세금 면제 프로그램(amnesty program)을 운영하고 있다.
부동산세 계산 및 납부 방법
부동산세 계산 방식은 다음과 같다.
((과세 기준액 × 80%) - $25,000) × 0.1% = 부동산세
예를 들어, 과세 기준액이 10만 달러인 경우, 80%인 8만 달러에서 2만 5천 달러를 공제한 후, 0.1%를 적용하면 부동산세는 55달러가 된다.
납세자는 지역 세무서 또는 은행을 통해 세금을 납부할 수 있다. 이미 등록된 부동산의 경우, 부동산세 등록번호(Property Tax Registration ID) 또는 전년도 세금 납부 영수증을 제출해야 하며, 미등록 부동산은 관할 세무서를 방문하여 등록 절차를 완료해야 한다.
부동산 등록을 위해 일반적으로 필요한 서류는 다음과 같다.
-세금 신고서 PT01: 조세총국(GDT)이 발행하는 부동산 관련 신고 양식
-세금 신고서 PT02: 세금 신청을 위한 양식
-신원 확인 서류: 주민등록증, 출생증명서, 여권 등
-거주지 증명서: 거주등록부, 가족증명서, 거주증명서 등
부동산 유형 및 거래 형태에 따라 추가 서류가 필요할 수 있으므로, 정확한 자료는 현지 세무서에 확인하는 것이 좋다.
유휴토지세(Unused Land Tax, ULT)
유휴토지세(ULT)는 캄보디아의 연간 부동산세(ToIP)와 달리, 5헥타르 이상인 미개발 토지에 대해 적용된다. 부동산세는 도시 지역의 부동산에 적용되는 반면, 유휴토지세는 지정된 과세구역 외부에 있는 미개발 토지에 적용된다.
해당 토지가 과세 대상이 되려면, 도시 지역 내 위치하고, 시장 가치가 1억 캄보디아 리엘(약 2만 5천 달러)을 초과하며, 농업 또는 면세 부동산이 아닌 경우에 해당해야 한다. 심지어 건축 중인 건물이라도 특정 요건을 충족하면 과세 대상이 될 수 있다.
과세 기준은 토지 평가위원회(Land Evaluation Commission)에서 결정하며, 소유주는 최대 5헥타르까지 공제받을 수 있다. 세율은 시장가의 2%이며, 유휴토지 감정위원회(Unused Land Appraisal Committee)가 평가를 담당한다.
현재 유휴토지세 납부는 2024년 말까지 일시적으로 중단되었으며, 토지 소유주는 9월 30일까지 세금 신고를 완료해야 한다.
*참고: 주택, 콘도, 건물을 소유한 경우, 유휴토지세를 납부할 필요가 없으며, 연간 부동산세(ToIP)만 납부하면 된다.
양도소득세(Capital gain tax, CGT)
양도소득세(CGT)는 개인에 대해서는 2025년 12월 31일까지 연기되었으며, 이후 부동산 판매 또는 이전 시 발생한 이익에 대해 20%의 세율로 부과될 예정이다.
양도소득세는 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택하여 공제 가능하다.
-정액 공제 방식: 총 판매 가격의 80%를 공제 (서류 제출 불필요)
-실제 비용 공제 방식: 취득 비용, 유지 비용, 거래 비용 등을 증빙 서류를 통해 공제 가능
주거용 부동산을 5년 이상 소유 및 거주한 경우, 또는 2025년 이전에 매각한 부동산은 면제 대상이다.
임대소득세
캄보디아에서 임대소득세는 총 임대수익의 10%이나, 개인 주택 소유자에게는 거의 적용되지 않는다. 주로 법적으로 등록된 임대사업 또는 상업용 건물에 대해 적용된다.
예를 들어, 월세가 500달러라면, 임대소득세는 50달러(500 × 10%)이다.
결론
부동산 투자자, 개발업자 및 토지 소유자는 최신 세제 변화를 숙지하고, 캄보디아 경제재정부 또는 신뢰할 수 있는 세무 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다.
원문: What Taxes Do You Pay When Buying Property in Cambodia?
*캄보디아 부동산 거래에 관한 일반적인 세금 안내입니다. 본 기사는 사전 의사결정의 참고용으로만 사용하시고, 실제 투자시 전문가와 상의하여 기사에 포함되지 않은 최신 정보를 확인해야 하며, 지역과 대상 물건에 맞는 상세한 세금 규정을 검토하시기 바랍니다.
